導(dǎo)讀：新文件對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的影響...

 

　　近期，民企利好消息不斷。

 

　　2023年8月1日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于實(shí)施促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展近期若干舉措的通知》（下稱(chēng)《促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展28條》），從促進(jìn)公平準(zhǔn)入、強(qiáng)化要素支持、加強(qiáng)法治保障、優(yōu)化涉企服務(wù)、營(yíng)造良好氛圍等5個(gè)方面入手，提出28條促進(jìn)民企發(fā)展的具體措施。這也是繼7月19日發(fā)布《民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條》后，國(guó)家提振民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的又一重磅舉措。

 

　　新文件來(lái)救，自該歡欣鼓舞。但對(duì)于長(zhǎng)期處于「博弈」矛盾中的民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言，這樣的政策，卻總感覺(jué)少了點(diǎn)久旱逢甘霖的暢快之感。

 

　　正文：

 

　　進(jìn)退維谷的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

 

　　這兩年，各地的產(chǎn)城項(xiàng)目、片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多被城投公司和國(guó)、央企包辦，民企則大多退居二線，做起了配套服務(wù)。

 

　　在筆者看來(lái)，這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因有以下幾點(diǎn)：

 

　　1、政府與民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商根本目標(biāo)存在差異

 

　　在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，政府和地產(chǎn)商的利益訴求截然不同。對(duì)政府而言，房子是工具、是手段，核心目的是產(chǎn)業(yè)培育和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?，F(xiàn)實(shí)中，政府對(duì)資產(chǎn)收益率的要求并不高，只要「保本微利」即可，對(duì)于好企業(yè)、好項(xiàng)目，政府更是不吝其財(cái)。而民企搞開(kāi)發(fā)，根本目的是賺錢(qián)，想的是如何把房子快速高價(jià)租掉，至于產(chǎn)業(yè)培育，只是摟草打兔子。

 

　　另一方面，產(chǎn)業(yè)培育本身是一個(gè)長(zhǎng)周期、重資產(chǎn)的行業(yè)，與民企「短平快」的商業(yè)邏輯背道而馳。

 

　　根本目標(biāo)的差異導(dǎo)致政企雙方經(jīng)常陷入惡性博弈。一邊是政府怒斥企業(yè)唯利是圖，投機(jī)取巧；另一邊企業(yè)埋怨政府要求苛刻、完全不懂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。這樣幾乎不可調(diào)和的矛盾讓政府逐漸把目光從民企身上移開(kāi)，轉(zhuǎn)而大力支持平臺(tái)公司和國(guó)、央企大規(guī)模下場(chǎng)，即便這兩年地方債務(wù)壓力陡增，力度依然沒(méi)有減弱。

 

　　2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)越來(lái)越薄

 

　　資本都是逐利的。早年，受益于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)特質(zhì)，第一批投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的玩家賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)?？扇缃耠S著政策收緊，園區(qū)開(kāi)發(fā)涉及的資金量越來(lái)越大、土地成本越來(lái)越高、投資回收期一再拉長(zhǎng)，加之近年實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，行業(yè)嚴(yán)重「內(nèi)卷」，利潤(rùn)一降再降，曾經(jīng)的現(xiàn)金奶牛已經(jīng)淪為「雞肋」，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)在是食之無(wú)味，棄之可惜。

 

　　看到這兒，大家不禁要問(wèn)，既然民企不賺錢(qián)，政府平臺(tái)來(lái)做就能賺錢(qián)嗎？答案是：NO！無(wú)論在「北上廣深」這樣的一線城市，還是某個(gè)欠發(fā)達(dá)省份的邊陲小城，投資建園和產(chǎn)業(yè)招商都需要天量資金支撐。

 

　　只不過(guò)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主平臺(tái)、主陣地，從某種意義上講是其實(shí)一項(xiàng)公共事業(yè)。既然是公共事業(yè)，地方政府便有責(zé)任承擔(dān)和履行職責(zé)；另外，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，做園區(qū)除了要算眼前的經(jīng)濟(jì)賬，更要算投資背后的「政治賬」。很多項(xiàng)目雖然資金上有虧損，但因此帶來(lái)的政治效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，卻是投再多錢(qián)也買(mǎi)不來(lái)的。

 

　　3、民營(yíng)企業(yè)陷入「資金荒」

 

　　利潤(rùn)薄是真的，企業(yè)也確實(shí)沒(méi)錢(qián)了。

 

　　隨著房地產(chǎn)政策縮緊，踩著高杠桿瘋狂擴(kuò)張的巨頭們紛紛跌落神壇，資金鏈斷裂問(wèn)題頻現(xiàn)，根本拿不出錢(qián)投資擴(kuò)張；至于那些中小開(kāi)發(fā)商，哪怕在行情最好的時(shí)候，也對(duì)產(chǎn)城這樣的極重資產(chǎn)項(xiàng)目避之不及。至于合作開(kāi)發(fā)......在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最火的年代，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合是常態(tài)，可現(xiàn)在的情形，尤其是很多企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性困難后，合作的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常高。

 

　　即便最終順利合作，由于利潤(rùn)壓縮，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)攤薄至5%以下，僧多粥少，僅有的幾個(gè)點(diǎn)的凈利潤(rùn)也沒(méi)法分配。所以，無(wú)論從哪個(gè)方面考慮，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商確實(shí)也拿不出這么多錢(qián)來(lái)。

 

　　4、政府與民營(yíng)園區(qū)「不對(duì)等」的競(jìng)爭(zhēng)

 

　　政府園區(qū)與民營(yíng)園區(qū)存在天然的「不對(duì)等」，而且這種「不對(duì)等」是全方位的。比如，政府園區(qū)可選的地塊、所能提供的政策、資金、訂單、擁有的渠道、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等稀缺資源，都不是民營(yíng)能夠望其項(xiàng)背的。

 

　　舉個(gè)例子，企業(yè)入駐政府園區(qū)，評(píng)審后能享受（公共政策外的）租金補(bǔ)貼，而入駐民營(yíng)園區(qū)只能按市場(chǎng)價(jià)繳納租金。如果你是企業(yè)老板，你會(huì)怎么選？因此，站在民營(yíng)園區(qū)的角度，除非你有極為獨(dú)特的資源，能夠與政府園區(qū)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，否則只能退而求其次，陷入低層次的「內(nèi)卷」招商中。

 

　　5、政府「內(nèi)卷式」招商波及民營(yíng)園區(qū)

 

　　各地開(kāi)始「搶商」。傳統(tǒng)的坐商、等商已經(jīng)過(guò)時(shí)，產(chǎn)業(yè)鏈招商、資本招商、政策招商、場(chǎng)景招商等手段層出不窮，政府領(lǐng)導(dǎo)、各部門(mén)一把手更是親臨招商一線，面見(jiàn)客商、洽談項(xiàng)目、協(xié)調(diào)問(wèn)題。手握一流資源的政府尚且招不到商，更何況赤膊上陣的民營(yíng)園區(qū)。點(diǎn)我了解，園區(qū)多渠道拓客

 

　　《促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展28條》中的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)

 

　　《民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條》和《促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展28條》是在當(dāng)前就業(yè)嚴(yán)峻、增長(zhǎng)乏力、國(guó)民信心不足的背景下，國(guó)家針對(duì)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的急難愁盼問(wèn)題給出的針對(duì)性良方。

 

　　政策內(nèi)容很多，筆者側(cè)重于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)角度，和大家總結(jié)幾條關(guān)鍵性?xún)?nèi)容。

 

　　1、民企參與REITs任重道遠(yuǎn)

 

　　原文：擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行規(guī)模，推動(dòng)符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，進(jìn)一步擴(kuò)大民間投資。

 

　　解讀：國(guó)家已經(jīng)不是第一次發(fā)聲支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)行REITs了。在去年的4月、10月和今年的4月份，國(guó)家發(fā)改委曾三度發(fā)聲，支持民間投資項(xiàng)目參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。而在今年3月，招商蛇口REIT、普洛斯REIT等四單園區(qū)REITs擴(kuò)募方案正式獲批，使基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行又向前邁了一大步。而此次國(guó)家再次提及，或與民企參與積極性不高有關(guān)，這也從側(cè)面說(shuō)明民企申報(bào)REITs確實(shí)面臨較大困難。畢竟，迄今為止，市面上也只有東久新經(jīng)濟(jì)REIT（508088）一單純民營(yíng)背景產(chǎn)業(yè)園REITs。

 

　　在筆者看來(lái)，目前，民企發(fā)行REITs有三大難點(diǎn)。

 

　　一是要滿(mǎn)足資產(chǎn)合規(guī)性，根據(jù)要求，發(fā)行REITs需要滿(mǎn)足資產(chǎn)收益率要求、資產(chǎn)要合規(guī)、權(quán)屬要清晰、資產(chǎn)范圍要明確，這些要求對(duì)民營(yíng)園區(qū)來(lái)說(shuō)本身就很難達(dá)到；

 

　　二是企業(yè)目的要純粹，眾所周知，最早推行REITs的初衷是給政府和城投公司「化債」，可民企是逐利的，一旦全面放開(kāi)，通過(guò)REITs退出、提桶跑路的絕不在少數(shù)，REITs成了企業(yè)解套的工具，這與政府希望企業(yè)募資返投的想法背道而馳；

 

　　三是企業(yè)要有意愿，從企業(yè)的角度看，能夠滿(mǎn)足發(fā)行上市條件的，都是企業(yè)的核心資產(chǎn)，只要不是非常缺錢(qián)，企業(yè)未必愿意拿出來(lái)與投資人分享利潤(rùn)。

 

　　而以上三點(diǎn)，除了第一點(diǎn)是可以通過(guò)調(diào)整REITs項(xiàng)目收益和規(guī)模要求來(lái)改變，其余兩項(xiàng)都不是政策層面所能決定的。

 

　　不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，民企參與REITs，一定是有市場(chǎng)空間的。

 

　　一是「236號(hào)文」調(diào)整了公募REITs項(xiàng)目收益和規(guī)模要求，一定程度上讓更多民企進(jìn)入成為了可能；

 

　　二是隨著市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)，尤其是東久新經(jīng)濟(jì)REIT的發(fā)行，讓許多問(wèn)題有了先例可循，民企涉及的不少問(wèn)題可以迎刃而解；

 

　　三是公募REITs是持有型物業(yè)為主，核心在于長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，這也與未來(lái)園區(qū)的基本邏輯相符合。

 

　　總之，筆者很希望看到民營(yíng)園區(qū)公募REITs能夠快速發(fā)展，但短期來(lái)看，可能只有最優(yōu)質(zhì)的的核心資產(chǎn)才有獨(dú)立發(fā)行的可能。當(dāng)然，對(duì)很多民企來(lái)說(shuō)，找到國(guó)資「搭子」，把現(xiàn)有資產(chǎn)裝到國(guó)資的REITs包中一起發(fā)行，也不失為一種好的選擇。幫你打理好每平米資產(chǎn)，點(diǎn)擊了解

 

　　2、「退樓入園」或成趨勢(shì)

 

　　原文：提升民營(yíng)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)的供應(yīng)能力，在全國(guó)縣域范圍內(nèi)培育一批中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群。

 

　　產(chǎn)業(yè)集群需要園區(qū)來(lái)承載。

 

　　首先，可以預(yù)見(jiàn)，政府將引導(dǎo)更多企業(yè)入園（政府園區(qū)）。因?yàn)橐郧罢畧@區(qū)要求較高，一般中小企業(yè)進(jìn)不去，只能分散在民營(yíng)園區(qū)和寫(xiě)字樓中。但在培育中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群的背景下，政府的首要工作便是引導(dǎo)鏈上企業(yè)入政府園區(qū)發(fā)展。

 

　　一方面，政府可以通過(guò)園區(qū)把產(chǎn)業(yè)資源掌握在自己手中，便于統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成產(chǎn)業(yè)合力；另一方面，借助政府園區(qū)完善的政策環(huán)境、金融環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、功能配套，能為企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)的研發(fā)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)服務(wù)，幫助企業(yè)降本增效，從而快速壯大產(chǎn)業(yè)集群。而為了引導(dǎo)企業(yè)入園，政府也可能采取資金獎(jiǎng)勵(lì)政策、租金補(bǔ)貼政策、用地政策等相關(guān)措施。

 

　　其次，「專(zhuān)精特新」企業(yè)的重要性在提升。筆者認(rèn)為，

 

　　頭部企業(yè)和頭部人才對(duì)一個(gè)區(qū)域的影響力巨大。而在縣域經(jīng)濟(jì)為主的中小企業(yè)集群，尤其要重視以「專(zhuān)精特新」企業(yè)為代表的細(xì)分領(lǐng)域企業(yè)和人才。

 

　　因?yàn)樵谥行‘a(chǎn)業(yè)集聚空間內(nèi)，「專(zhuān)精特新」企業(yè)往往扮演著大企業(yè)的引領(lǐng)角色，一方面，「專(zhuān)精特新」企業(yè)能夠與其他中小企業(yè)形成相互支持，共同進(jìn)步；另一方面，集群空間的鄰近性也微創(chuàng)新提供了可能，更易激發(fā)新思維、新方法。而當(dāng)他們成長(zhǎng)為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)（或獨(dú)角獸）之后，繼而發(fā)生進(jìn)一步的創(chuàng)新擴(kuò)散和資源外溢，從而帶動(dòng)更多的「專(zhuān)精特新」企業(yè)誕生。

 

　　3、企業(yè)的投資機(jī)會(huì)就是園區(qū)的招商機(jī)會(huì)

 

　　原文：推動(dòng)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，持續(xù)推出平臺(tái)企業(yè)「綠燈」投資案例

 

　　解讀：自2020年12月中央政治局會(huì)議首提「強(qiáng)化反壟斷和防止資本無(wú)序擴(kuò)張」后，如何實(shí)現(xiàn)資本與平臺(tái)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展便成了社會(huì)的熱門(mén)話題。

 

　　「綠燈」一詞最早出現(xiàn)在去年3月的國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)專(zhuān)題會(huì)議上，會(huì)議提出，「紅燈、綠燈都要設(shè)置好，促進(jìn)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，提高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力」；

 

　　7月，中共中央政治局會(huì)議提到平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展問(wèn)題，指出要推動(dòng)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展，對(duì)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)實(shí)施常態(tài)化監(jiān)管，集中推出一批「綠燈」投資案例；

 

　　11月，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見(jiàn)》提出，在防止資本無(wú)序擴(kuò)張的前提下設(shè)立「紅綠燈」，推出一批「綠燈」投資案例。

 

　　一個(gè)月后，2022年12月26日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT（508098）獲批，成為資本市場(chǎng)首個(gè)大型平臺(tái)企業(yè)「綠燈」投資案例。

 

　　以上不難看出，過(guò)去我們說(shuō)設(shè)置「紅綠燈」，但往往看到的多是紅燈，現(xiàn)在提出推出綠燈案例，其實(shí)是給民營(yíng)經(jīng)濟(jì)松綁。而平臺(tái)企業(yè)的投資機(jī)會(huì)，如在人工智能、云計(jì)算、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域，往往是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商機(jī)會(huì)。點(diǎn)我了解，智慧園區(qū)數(shù)智招商方案

 

　　4、企業(yè)可整體拿多宗土地或混合用地

 

　　原文：適應(yīng)民營(yíng)中小微企業(yè)用地需求，探索實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈供地，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)項(xiàng)目涉及的多宗土地實(shí)行整體供應(yīng)。

 

　　解讀：規(guī)模小、分布散，是制約地方經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要因素。近幾年，許多省份（城市）都在探索產(chǎn)業(yè)鏈精準(zhǔn)供地。如廣州圍繞現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群進(jìn)行「靶向供地」；海南、重慶等地提出實(shí)施產(chǎn)業(yè)鏈供地、提高產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目供地效率等。

 

　　在筆者看來(lái)，產(chǎn)業(yè)鏈供地大體有三種形式，一是產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)、核心項(xiàng)目涉及的多宗土地整體供應(yīng)（相同性質(zhì)）；二是企業(yè)涉及的多宗土地混合供應(yīng)（不同性質(zhì)）；三是上、下游產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)供應(yīng)（多家企業(yè)）。

 

　　推出產(chǎn)業(yè)鏈供地的意義，首先在于簡(jiǎn)化流程，一家企業(yè)涉及的多宗土地可以一起供應(yīng)；二是創(chuàng)新形式，為企業(yè)混合用地提供了參考；三是聯(lián)合拿地，以前都是一家獨(dú)大，大企業(yè)拿地建園，再租給鏈上企業(yè)，現(xiàn)在大家可以一起拿地，分享利潤(rùn)。

 

　　但話說(shuō)回來(lái)，政策的初衷是好的，通過(guò)土地整體供應(yīng)，把產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)集中在一片區(qū)域。但事實(shí)上真正的優(yōu)質(zhì)企業(yè)單獨(dú)拿地也不是什么問(wèn)題，既然如此，有什么理由非要帶上中小企業(yè)一起？所以，產(chǎn)業(yè)鏈供地的真正意義應(yīng)該是為優(yōu)質(zhì)企業(yè)拿多宗土地或混合用地「開(kāi)綠燈」（此前很多城市已經(jīng)可以拿混合用地）。

 

　　5、清理拖欠中小企業(yè)賬款

 

　　原文：加大對(duì)拖欠民營(yíng)企業(yè)賬款的清理力度，重點(diǎn)清理機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)拖欠中小微企業(yè)賬款。

 

　　不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，中小企業(yè)其實(shí)不算政府拖欠賬款的重災(zāi)區(qū)。國(guó)企和大型民企才是被拖欠的重點(diǎn)對(duì)象，反而中小企業(yè)較少被直接拖欠。

 

　　不過(guò)，雖然政府沒(méi)有直接拖欠中小企業(yè)，但在產(chǎn)業(yè)鏈中，中小企業(yè)卻很難完全「分割」。由于政府因?yàn)轫?xiàng)目啟動(dòng)時(shí)歸口部門(mén)不明確、項(xiàng)目改動(dòng)頻繁且預(yù)算超支、多方會(huì)簽等沒(méi)錢(qián)支付，大企業(yè)拿不到錢(qián)，就會(huì)向民營(yíng)中小企業(yè)轉(zhuǎn)嫁壓力。而由于政企間存在多種利益分歧甚至交惡，政府也缺乏支付意愿。

 

　　所以，中小企業(yè)雖然不是直接被拖欠的對(duì)象，但往往會(huì)被累及。

 

　　總結(jié)

 

　　《促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展28條》對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展究竟有多少促進(jìn)作用？筆者的感覺(jué)是喜憂(yōu)參半。

 

　　喜的是國(guó)家終于出手拯救民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，園區(qū)與企業(yè)互為唇齒，企業(yè)興則園區(qū)興，企業(yè)有錢(qián)賺，園區(qū)才能發(fā)展得更好。

 

　　但站在園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的角度上，其實(shí)要求是越來(lái)越高了，利潤(rùn)薄就不提了，即要精準(zhǔn)招引頭部企業(yè)，又要做好產(chǎn)業(yè)生態(tài)，還要探索資本化退出路徑。況且現(xiàn)在各地干部普遍高學(xué)歷、年輕化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商與政府之間的認(rèn)知差越來(lái)越小，如果不是真正做實(shí)事，很難打動(dòng)政府。所以，如何與政府合作和互補(bǔ)，從中尋找盈利空間，是民營(yíng)園區(qū)接下來(lái)要重點(diǎn)思考的問(wèn)題。