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產業(yè)園區(qū)“十四五”規(guī)劃要考慮的幾個核心問題

產業(yè)園區(qū)“十四五”規(guī)劃要考慮的幾個核心問題

來源:未知 日期:2020-07-02 點擊:

作為“十三五”規(guī)劃的收官之年,2020年已經過半,“十四五”規(guī)劃期很快就要到來。產業(yè)園區(qū)企業(yè)能否在“黑天鵝”事件頻發(fā)2020順利實現(xiàn)戰(zhàn)略升級,走上可持續(xù)發(fā)展的“康莊大道”?產業(yè)園區(qū)的“十四五規(guī)劃”需要考慮的問題是什么?

 

01

商業(yè)模式如何優(yōu)化?

產業(yè)園區(qū)作為一種復合型的產業(yè)形態(tài),既不同于房地產行業(yè),又不同于高科技行業(yè),商業(yè)模式較為復雜。通常來講,產業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式一般會沿著如下三個階段的路徑演變升級:

園區(qū)1.0階段——房地產開發(fā)模式:此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是園區(qū)規(guī)劃、開發(fā)、招商能力,角色定位更多偏向于“園區(qū)開發(fā)商”,主要收入來自于園區(qū)土地、房地產銷售,呈現(xiàn)明顯“重資產”特征。

園區(qū)2.0階段——產業(yè)服務模式:此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是產業(yè)綜合服務能力,角色定位偏向于“園區(qū)運營服務商”,在園區(qū)收入結構中,房地產銷售的占比降低,產業(yè)服務費、載體租金收入的比重增長,呈現(xiàn)明顯“重服務”特征。

園區(qū)3.0階段——股權投資模式:此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是產業(yè)洞察、產業(yè)組織、產業(yè)投資能力,呈現(xiàn)明顯的“重投資”特征,角色定位轉變?yōu)?ldquo;產業(yè)投資人”或“企業(yè)合伙人”,房地產銷售收入很少,股權投資收益快速增長,并與產業(yè)服務費和載體租金一起,構成園區(qū)最主要的收益來源。

 

“十三五”期間,國內大部分產業(yè)園區(qū)企業(yè)仍然處于“園區(qū)1.0階段”,即房地產的一、二級開發(fā)收入依然在營業(yè)收入中占比最高,部分企業(yè)甚至超過90%的收入都來自于房地產銷售。“十四五”規(guī)劃期,房地產開發(fā)仍然是產業(yè)園區(qū)平衡現(xiàn)金流的主要收入來源,但是一旦房地產市場出現(xiàn)波動,或者存量土地開發(fā)完畢,產業(yè)園區(qū)將面臨著主營業(yè)務收入大幅下滑的“窘境”。

產業(yè)園區(qū)要明確自己的商業(yè)模式升級戰(zhàn)略,需要盡快向“房地產開發(fā)+物業(yè)持有出租+產業(yè)服務+產業(yè)投資”平衡發(fā)展的模式過渡。但是,確定的商業(yè)模式如何落地?如何協(xié)同“輕、重資產”各業(yè)務間的比例關系?這將是產業(yè)園區(qū)企業(yè)需要明確的核心問題。

02

產業(yè)定位如何升級?

“十三五”期間,園區(qū)主導產業(yè)多是勞動力密集型的生產制造業(yè)、低端物流倉儲等產業(yè),面臨附加值低、發(fā)展空間小等困境,成為各地政府逐步“騰退”的對象。受2020年的疫情影響,園區(qū)原有的主導產業(yè)加速下滑,甚至“一蹶不振”,“空置率”和招商難度大幅增加,轉型升級迫在眉睫。與此同時,國家大力扶持的醫(yī)藥醫(yī)療、新一代信息技術、高端制造等戰(zhàn)略新興產業(yè)高速發(fā)展,預計2020年戰(zhàn)略性新興產業(yè)增加值占國內生產總值的比重將達到15%。

在園區(qū)競爭日益激烈的今天,產業(yè)園區(qū)要避免“大而空”的產業(yè)定位,要系統(tǒng)研究與充分論證,細分產業(yè)定位,避免同質化定位現(xiàn)象進入惡性競爭,最終導致產業(yè)招商“漫天撒網”、效率低下,“美好的規(guī)劃”難以落地。一些“小而專”的專業(yè)園區(qū)往往能夠呈現(xiàn)出更強的活力和競爭力,將成為推動產業(yè)轉型、消費升級和“雙創(chuàng)經濟”發(fā)展的重要載體。

“十四五”規(guī)劃期間,產業(yè)園區(qū)必須要深入思考和明確產業(yè)升級戰(zhàn)略:本園區(qū)獨特的資源稟賦是什么?哪些戰(zhàn)略新興產業(yè)、哪些細分產業(yè)、甚至是價值鏈中的哪些環(huán)節(jié)更適合在本園區(qū)“落地生根”?本園區(qū)到底如何進行政策、產業(yè)聚集策略等方面的創(chuàng)新,才能夠吸引到目標企業(yè)的落地?

03

資本突破如何實現(xiàn)?

作為一個傳統(tǒng)上重資產、長周期的行業(yè),融資能力不但是保證產業(yè)園區(qū)項目能否順利開發(fā)的基礎,更是后期運營能否持續(xù)投入的核心

所以,產業(yè)園區(qū)在現(xiàn)金流生產能力、資產資本化能力、金融工具適用性等方面與金融資本格外適配。同時,多方勢力的加入也將裹挾起資本市場的力量,以政府基金、產業(yè)投資基金、企業(yè)債發(fā)行、資產證券化為基礎架構,產業(yè)園區(qū)的“金融屬性”特征愈加突顯。

隨著科創(chuàng)板、“注冊制”等資本市場創(chuàng)新舉措的陸續(xù)推出,以中新集團為代表的國資開發(fā)區(qū)上市的通道已經開啟。此外,力合科創(chuàng)、易商紅木等重量級企業(yè)的成功上市,都有力地證明了產業(yè)園區(qū)與資本市場的對接在加速。

 

“十四五”規(guī)劃期,產業(yè)園區(qū)企業(yè)應該盡快明確資本戰(zhàn)略,基本具備條件的園區(qū)企業(yè),應該盡快確定上市主體、上市時間、上市模式(IPO還是“借殼”)、上市地點(國內還是國外的交易所)。已經上市的產業(yè)園區(qū)企業(yè),應考慮加大“外延式”發(fā)展力度,通過“兼并、收購”優(yōu)質園區(qū)企業(yè)的方式,加速擴張業(yè)務規(guī)模,實現(xiàn)收入、利潤、市值的更快增長。不具備上市條件的園區(qū),也可以考慮與上市公司或產業(yè)資本合作的方式,通過發(fā)起成立產業(yè)基金,大力發(fā)展產業(yè)投資業(yè)務,最終形成“產業(yè)和資本相生互動、協(xié)調發(fā)展”的良性局面。

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產業(yè)園區(qū)“十四五”規(guī)劃要考慮的幾個核心問題

2020-07-02 來源:未知 點擊:

作為“十三五”規(guī)劃的收官之年,2020年已經過半,“十四五”規(guī)劃期很快就要到來。產業(yè)園區(qū)企業(yè)能否在“黑天鵝”事件頻發(fā)2020順利實現(xiàn)戰(zhàn)略升級,走上可持續(xù)發(fā)展的“康莊大道”?產業(yè)園區(qū)的“十四五規(guī)劃”需要考慮的問題是什么?

 

01

商業(yè)模式如何優(yōu)化?

產業(yè)園區(qū)作為一種復合型的產業(yè)形態(tài),既不同于房地產行業(yè),又不同于高科技行業(yè),商業(yè)模式較為復雜。通常來講,產業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式一般會沿著如下三個階段的路徑演變升級:

園區(qū)1.0階段——房地產開發(fā)模式:此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是園區(qū)規(guī)劃、開發(fā)、招商能力,角色定位更多偏向于“園區(qū)開發(fā)商”,主要收入來自于園區(qū)土地、房地產銷售,呈現(xiàn)明顯“重資產”特征。

園區(qū)2.0階段——產業(yè)服務模式:此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是產業(yè)綜合服務能力,角色定位偏向于“園區(qū)運營服務商”,在園區(qū)收入結構中,房地產銷售的占比降低,產業(yè)服務費、載體租金收入的比重增長,呈現(xiàn)明顯“重服務”特征。

園區(qū)3.0階段——股權投資模式:此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是產業(yè)洞察、產業(yè)組織、產業(yè)投資能力,呈現(xiàn)明顯的“重投資”特征,角色定位轉變?yōu)?ldquo;產業(yè)投資人”或“企業(yè)合伙人”,房地產銷售收入很少,股權投資收益快速增長,并與產業(yè)服務費和載體租金一起,構成園區(qū)最主要的收益來源。

 

“十三五”期間,國內大部分產業(yè)園區(qū)企業(yè)仍然處于“園區(qū)1.0階段”,即房地產的一、二級開發(fā)收入依然在營業(yè)收入中占比最高,部分企業(yè)甚至超過90%的收入都來自于房地產銷售。“十四五”規(guī)劃期,房地產開發(fā)仍然是產業(yè)園區(qū)平衡現(xiàn)金流的主要收入來源,但是一旦房地產市場出現(xiàn)波動,或者存量土地開發(fā)完畢,產業(yè)園區(qū)將面臨著主營業(yè)務收入大幅下滑的“窘境”。

產業(yè)園區(qū)要明確自己的商業(yè)模式升級戰(zhàn)略,需要盡快向“房地產開發(fā)+物業(yè)持有出租+產業(yè)服務+產業(yè)投資”平衡發(fā)展的模式過渡。但是,確定的商業(yè)模式如何落地?如何協(xié)同“輕、重資產”各業(yè)務間的比例關系?這將是產業(yè)園區(qū)企業(yè)需要明確的核心問題。

02

產業(yè)定位如何升級?

“十三五”期間,園區(qū)主導產業(yè)多是勞動力密集型的生產制造業(yè)、低端物流倉儲等產業(yè),面臨附加值低、發(fā)展空間小等困境,成為各地政府逐步“騰退”的對象。受2020年的疫情影響,園區(qū)原有的主導產業(yè)加速下滑,甚至“一蹶不振”,“空置率”和招商難度大幅增加,轉型升級迫在眉睫。與此同時,國家大力扶持的醫(yī)藥醫(yī)療、新一代信息技術、高端制造等戰(zhàn)略新興產業(yè)高速發(fā)展,預計2020年戰(zhàn)略性新興產業(yè)增加值占國內生產總值的比重將達到15%。

在園區(qū)競爭日益激烈的今天,產業(yè)園區(qū)要避免“大而空”的產業(yè)定位,要系統(tǒng)研究與充分論證,細分產業(yè)定位,避免同質化定位現(xiàn)象進入惡性競爭,最終導致產業(yè)招商“漫天撒網”、效率低下,“美好的規(guī)劃”難以落地。一些“小而專”的專業(yè)園區(qū)往往能夠呈現(xiàn)出更強的活力和競爭力,將成為推動產業(yè)轉型、消費升級和“雙創(chuàng)經濟”發(fā)展的重要載體。

“十四五”規(guī)劃期間,產業(yè)園區(qū)必須要深入思考和明確產業(yè)升級戰(zhàn)略:本園區(qū)獨特的資源稟賦是什么?哪些戰(zhàn)略新興產業(yè)、哪些細分產業(yè)、甚至是價值鏈中的哪些環(huán)節(jié)更適合在本園區(qū)“落地生根”?本園區(qū)到底如何進行政策、產業(yè)聚集策略等方面的創(chuàng)新,才能夠吸引到目標企業(yè)的落地?

03

資本突破如何實現(xiàn)?

作為一個傳統(tǒng)上重資產、長周期的行業(yè),融資能力不但是保證產業(yè)園區(qū)項目能否順利開發(fā)的基礎,更是后期運營能否持續(xù)投入的核心。

所以,產業(yè)園區(qū)在現(xiàn)金流生產能力、資產資本化能力、金融工具適用性等方面與金融資本格外適配。同時,多方勢力的加入也將裹挾起資本市場的力量,以政府基金、產業(yè)投資基金、企業(yè)債發(fā)行、資產證券化為基礎架構,產業(yè)園區(qū)的“金融屬性”特征愈加突顯。

隨著科創(chuàng)板、“注冊制”等資本市場創(chuàng)新舉措的陸續(xù)推出,以中新集團為代表的國資開發(fā)區(qū)上市的通道已經開啟。此外,力合科創(chuàng)、易商紅木等重量級企業(yè)的成功上市,都有力地證明了產業(yè)園區(qū)與資本市場的對接在加速。

 

“十四五”規(guī)劃期,產業(yè)園區(qū)企業(yè)應該盡快明確資本戰(zhàn)略,基本具備條件的園區(qū)企業(yè),應該盡快確定上市主體、上市時間、上市模式(IPO還是“借殼”)、上市地點(國內還是國外的交易所)。已經上市的產業(yè)園區(qū)企業(yè),應考慮加大“外延式”發(fā)展力度,通過“兼并、收購”優(yōu)質園區(qū)企業(yè)的方式,加速擴張業(yè)務規(guī)模,實現(xiàn)收入、利潤、市值的更快增長。不具備上市條件的園區(qū),也可以考慮與上市公司或產業(yè)資本合作的方式,通過發(fā)起成立產業(yè)基金,大力發(fā)展產業(yè)投資業(yè)務,最終形成“產業(yè)和資本相生互動、協(xié)調發(fā)展”的良性局面。