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產(chǎn)業(yè)園區(qū)要將好鋼用于刀刃之上
來源：未知 日期：2018-12-07 點擊：次
過去幾年，隨著住宅市場調控政策的出臺，房企拿地難度逐漸增大。但“上有政策，下有對策”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為區(qū)域經(jīng)濟增長新引擎，受到地方政府的廣泛歡迎。因此，無論“誠心正意”或“掛羊頭、賣狗肉”，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之名投資拿地，明顯比房地產(chǎn)更加容易。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)要將好鋼用于刀刃之上
2018年以來，伴隨調控政策愈發(fā)嚴苛，大多房企受政策限制、限價等因素，拿地熱情持續(xù)走低。同時，國家信貸政策持續(xù)收緊、前期擴張又難以迅速回本，資金鏈遭遇空前嚴重的困局，高周轉模式被無情摧毀。房企不可能再走原來依靠沖規(guī)模，達到千億業(yè)績的老路啦！
頭部房企唯一可行的出路，或說企業(yè)的避風港，就是在黨中央號召發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)、振興實體經(jīng)濟的背景下，主動順應國家潮流，改變以前將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)視為“迂回賣房”的邏輯，認真考慮該怎樣布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)！
在轉型過程中，第一切忌再不顧資金、人才、產(chǎn)業(yè)實際跟進速度，隨意喊出百園、百城、百鎮(zhèn)計劃，大規(guī)模鋪開產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。頭部房企尚未布局的應選擇幾片重點區(qū)域，而已有全面擴張戰(zhàn)略計劃的，要及時懸崖勒馬，放棄短線利益，深耕區(qū)域，著眼更長遠的未來。
通過產(chǎn)業(yè)鏈打造、產(chǎn)業(yè)生態(tài)營建，將區(qū)域徹底做熟，集聚大批優(yōu)秀企業(yè)，不斷創(chuàng)造高質量就業(yè)崗位，吸引大量高消費人群留住于此，達到“以產(chǎn)興城”效果。除了在產(chǎn)業(yè)增值服務中尋找到新增長點外，更能同老本行相結合，用住宅銷售的方式，在滿足高科技產(chǎn)業(yè)人士宜居宜業(yè)生活訴求同時，提高自身營業(yè)收入。
其實，縱觀國內(nèi)外那些高房價區(qū)域，大多也是在區(qū)域做熟后，引來高消費人群，房價自然水漲船高。因此，未來中國產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的機遇將在承接大都市外溢效應的環(huán)一線，或者在新二線城市出現(xiàn)。頭部房企若想再現(xiàn)過去的千億高利潤，應集中手頭現(xiàn)存資源，深耕這些區(qū)域，在產(chǎn)業(yè)集群基礎之上實現(xiàn)盈利的高增長。
從綜合型園區(qū)到主題園區(qū)
因地制宜的精品化園區(qū)戰(zhàn)略是催熟區(qū)域地塊，推動當?shù)禺a(chǎn)業(yè)長足發(fā)展的重要法寶。但在談論主題園區(qū)優(yōu)勢前，首先明確一點：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，無論選擇專業(yè)化主題園區(qū)或多元化綜合型園區(qū)，都是柄“雙刃劍”，既可以為企業(yè)帶來巨額利潤，也可能成為企業(yè)掘墓人。具體運用何種戰(zhàn)略，關鍵在于實施的時機是否妥當，對市場需求的把控是否準確。
招商階段
園區(qū)企業(yè)在招商引資的初級階段，鑒于自身規(guī)模、品牌知名度、迅速回籠資金的需要，一般是“來者不拒”。沒辦法，不要不行啊！運營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，第一要保證的是園區(qū)確實能吸引到企業(yè)，否則什么產(chǎn)業(yè)集群打造、促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)生態(tài)構建全是不切實際的空中樓閣。
在起步階段，走專業(yè)化經(jīng)營道路，拒絕有意愿的入園企業(yè)，可能遇上無法籌措到足夠資金謀求進一步發(fā)展壯大的問題。此時，多元化產(chǎn)業(yè)布局相較專業(yè)化經(jīng)營而言，明顯存在更多的盈利機會。
行業(yè)大環(huán)境
過去，受制于行業(yè)大環(huán)境，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人的判斷能力實在有限。“工業(yè)地產(chǎn)的未來是朝專業(yè)化主題園區(qū)發(fā)展”，這類觀點今天看來是完全正確的，擁有超前的戰(zhàn)略眼光。但10多年前，只怕沒多少人敢為這種虛無縹緲的理論去孤注一擲吧！當行業(yè)不確定性vs確定性時，集團管理層無法尋找到精準的盈利點時，綜合型園區(qū)自然是優(yōu)良的選擇。
從事專業(yè)化經(jīng)營，容易受宏觀經(jīng)濟不景氣的打擊，造成整個園區(qū)企業(yè)的虧損，甚至倒閉。而實行多元化經(jīng)營，將資源分散到不同產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營中，即“不將雞蛋放在同一個藍子里”，避免經(jīng)營范圍太過單一，導致園區(qū)過于依賴某一產(chǎn)業(yè)。多元化經(jīng)營模式保證某一產(chǎn)業(yè)在遭受挫折時，園區(qū)能通過在其它產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成功彌補虧損，提高抗風險能力。
招商引資的初級階段、行業(yè)環(huán)境的不確定性，使選擇綜合型園區(qū)更符合時宜。因此，“主題園區(qū)為什么走紅？”換而言之，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人究竟是緣何判定：現(xiàn)在的外部市場環(huán)境及內(nèi)部條件，更適合產(chǎn)業(yè)園區(qū)走專業(yè)化、精品化的經(jīng)營道路呢？
園區(qū)階段變化
產(chǎn)業(yè)園區(qū)在招滿商以后，要進行的就是產(chǎn)業(yè)整合，形成產(chǎn)業(yè)上下游配套關系、實現(xiàn)信息技術等資源共享，即我們常說的“清差補優(yōu)”、“騰籠換鳥”等。同時，這也符合政府產(chǎn)業(yè)調整要求。園區(qū)從招商階段邁入擇商階段，開始定向引入企業(yè)，打造名副其實的產(chǎn)業(yè)集群。
行業(yè)未來預判
走專業(yè)化經(jīng)營道路的前提是企業(yè)已掌握必要的知識與信息，了解與這一行業(yè)的最新信息，廣泛結交相關的社會關系。中國改革開放已到第40個年頭，園區(qū)同仁們對產(chǎn)業(yè)的看法更加理性化。園區(qū)運營商對產(chǎn)業(yè)未來趨勢能有一定的精準預判，專業(yè)化主題園區(qū)才有被廣泛選擇的社會基礎。
人才集聚效應
產(chǎn)業(yè)的高度聚集是人才聚集的基礎。專業(yè)化主題園區(qū)人才集聚效應凸顯，加之員工往往能在園區(qū)內(nèi)部自由流動，有助于企業(yè)定向人才招聘，也大幅降低適應全新工作環(huán)境的成本。
行業(yè)動態(tài)把握
俗話說“隔行如隔山”，在多元化經(jīng)營過程中，由于對某些產(chǎn)業(yè)不熟悉，失誤的決策在所難免，不僅讓產(chǎn)業(yè)集群難以建立，反而給原有支柱產(chǎn)業(yè)平添許多不必要的負擔。
從園區(qū)產(chǎn)業(yè)的投資角度來看，所謂“多元化經(jīng)營”，一定程度上就是搞“多元化投資”，將有限的資源分散在多個產(chǎn)業(yè)經(jīng)營項目上，結果哪一種產(chǎn)業(yè)都達不到集群效應。特別是無關聯(lián)的多元化，使園區(qū)產(chǎn)業(yè)運營工作的難度大幅增加，導致管理質量直線下降。